天津市人民代表大會常務委員會
2025年11月28日
目 錄
第一章 總 則
第二章 城市更新規劃
第三章 城市更新實施
第四章 保障措施
第五章 監督管理
第六章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了踐行人民城市理念，推進城市更新行動，促進城市高質量發展，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市，根據有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的城市更新及其監督管理，適用本條例。
本條例所稱城市更新，是指在本市城鎮開發邊界內，對城市空間形態和城市功能持續完善和優化調整的活動。
第三條 本市城市更新工作堅持中國共產黨的領導，堅持以人民為中心，堅持系統觀念、規劃引領、統籌發展和安全，堅持保護第一、應保盡保、以用促保，堅持實事求是、因地制宜，盡力而為、量力而行，促進城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升。
第四條 本市城市更新的主要任務包括：
（一）加強既有建筑改造利用；
（二）推進城鎮老舊小區整治改造；
（三）開展完整社區建設；
（四）推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造；
（五）完善城市功能；
（六）加強城市基礎設施建設改造；
（七）修復城市生態系統；
（八）保護傳承城市歷史文化；
（九）國家和本市確定的其他城市更新任務。
第五條 市人民政府應當加強對本市城市更新工作的領導，建立健全城市更新工作機制，將城市更新工作納入國民經濟和社會發展規劃，加強政策統籌，強化資金保障。
區人民政府應當組織做好本行政區域內城市更新工作，并加強監督管理和資金保障。
街道辦事處、鄉鎮人民政府按照職責配合做好城市更新相關工作。
第六條 市住房城鄉建設部門負責統籌全市城市更新工作，會同有關部門編制城市更新專項規劃，制定年度實施計劃，推動城市更新項目實施。負責組織開展城市體檢評估工作。負責組織推動城鎮老舊房屋老舊小區改造、城中村改造、歷史風貌建筑保護利用等工作。
市規劃資源部門負責研究制定城市更新有關國土空間規劃、土地、不動產登記支持政策，做好城市更新項目的規劃、用地要素保障，承擔歷史文化街區規劃統籌和保護管理工作。
市城市管理部門負責組織推動供熱、燃氣等市政基礎設施改造提升，公園、綠地建設改造和道路、市容市貌、環境衛生整治提升等工作。
市水務部門負責協調推動城市公共供水設施更新改造提升工作，協調指導城市排水設施更新改造提升工作。
市發展改革部門負責統籌推動業態功能提升等工作。
市商務部門負責協調指導重點商業設施等業態更新工作。
市文化和旅游部門負責指導文物建筑保護和合理利用工作，促進文化旅游融合發展。
教育、工業和信息化、公安、民政、財政、生態環境、交通運輸、衛生健康、應急管理、體育、數據、投資促進、消防救援等部門和機構，按照職責做好城市更新相關工作。
第七條 不動產所有權人、土地使用權人、合法建造或者依法取得不動產但尚未辦理不動產登記的單位和個人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等作為物業權利人，依法開展城市更新活動。
第八條 本市全面開展城市體檢評估，查找群眾急難愁盼問題和影響城市競爭力、承載力、可持續發展的短板弱項，建立發現問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作路徑，為城市更新工作奠定基礎。
市住房城鄉建設部門應當會同有關部門，根據國家有關規定制定本市城市體檢工作方案。
第九條 本市鼓勵、支持、引導各類市場主體參與城市更新、投資建設運營城市更新項目，支持多領域專業力量和服務機構參與城市更新，暢通參與渠道，依法保障其合法權益。
第十條 本市鼓勵公眾通過多種方式參與城市更新，依法保障公眾知情權、參與權、表達權和監督權。
本市建立健全城市更新專家參與制度。市住房城鄉建設部門組織相關領域專家為城市更新有關活動提供論證、咨詢意見。
第十一條 本市加強城市更新的信息化、數字化、智能化建設，強化城市更新科技創新，鼓勵研發新技術、新工藝、新材料，加快科技成果推廣應用，拓展數字化賦能應用場景，推動智慧城市建設。
第十二條 市和區人民政府、有關部門應當加強對城市更新工作的宣傳引導，普及城市更新相關法律法規、政策措施，宣傳典型案例，主動回應社會關切，為城市更新工作營造良好社會氛圍。
第二章 城市更新規劃
第十三條 市住房城鄉建設部門應當會同有關部門，組織編制城市更新專項規劃，報市人民政府批準后向社會公開。
編制城市更新專項規劃應當落實國民經濟和社會發展規劃，依據國土空間總體規劃，與相關專項規劃相銜接，結合城市體檢評估結果，并充分聽取專家、公眾意見，及時將意見的研究處理情況向專家、公眾反饋。
城市更新專項規劃應當確定城市更新行動目標、重點任務、建設項目、時序安排和保障措施等內容，劃定更新片區范圍，明確片區關鍵指標和專業領域更新任務，加強城市文化遺產保護，體現城市特色。城市更新專項規劃的有關內容應當依法納入國土空間規劃“一張圖”。
城市更新專項規劃一經批準不得隨意修改。因經濟和社會發展需要確需修改的，應當依法履行原批準程序。
第十四條 區住房建設部門會同有關部門，依據本市城市更新專項規劃，組織編制本行政區域城市更新片區策劃方案，報區人民政府批準后實施。片區策劃涉及兩個以上行政區域的，市住房城鄉建設部門應當組織相關區人民政府及其有關部門編制片區策劃方案，并組織有關市級部門審核，報市人民政府批準實施。
片區策劃方案確需修改的，應當履行原批準程序。
第十五條 編制城市更新片區策劃方案應當進行片區體檢，征集居民、產權人、市場主體等多方需求，調查評估片區歷史文化資源，開展公共服務、交通、市政設施承載能力分析等工作。
城市更新片區策劃方案應當明確更新片區目標定位、主要功能和業態產業，確定更新項目，劃定項目實施范圍，提出資金平衡、土地供應、運營管理等措施和項目統籌實施的要求。
第十六條 城市更新片區策劃應當符合詳細規劃，確需調整詳細規劃的，應當同步按照程序依法辦理。
第十七條 本市建立健全城市更新項目庫，實行常態申報和動態調整。片區策劃方案確定的城市更新項目應當納入項目庫。物業權利人可以向區住房建設部門申報城市更新項目，經評估后按照規定納入項目庫。
因維護公共利益需要，市和區人民政府可以直接確定城市更新項目，并納入項目庫。
市住房城鄉建設部門負責本市城市更新項目庫建設、綜合協調和政策指導工作，有關部門按照職責指導入庫項目的謀劃推進、分類管理和政策支持。
城市更新項目庫的具體管理辦法由市住房城鄉建設部門會同有關部門制定。
第十八條 市住房城鄉建設部門根據城市更新專項規劃，以城市更新項目庫為基礎，組織市有關部門和區人民政府編制本市城市更新年度實施計劃。
市住房城鄉建設等有關部門和區人民政府應當組織實施城市更新年度實施計劃，按照職責對列入城市更新年度實施計劃的項目投資、項目實施進度進行監督管理。項目實施未達到預期進度的，市住房城鄉建設等有關部門和區人民政府應當提出整改要求，督促實施主體做好整改落實。
第十九條 本市強化城市設計對城市更新的引導作用，明確房屋、小區、社區、城區、城市等不同尺度的設計管理要求，融入城市更新專項規劃、片區策劃、項目實施方案全過程，引導城市更新項目落地實施。
第三章 城市更新實施
第二十條 實施城市更新應當遵守下列要求：
（一）穩妥推進危險住房改造，消除既有建筑各類安全隱患，提升抗震、消防安全性能，持續改善建筑功能；
（二）整治老舊小區及周邊環境，完善小區停車、供電、充電、消防、通信等配套基礎設施，持續提升老舊小區居住環境、設施條件、服務功能；
（三）完善社區基本公共服務設施、便民商業服務設施、公共活動場地等，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平，建設安全健康、設施完善、管理有序的完整社區；
（四）推動老舊商業街區改造提升，完善配套設施，優化交通組織，提升公共空間品質，豐富商業業態，創新消費場景，促進老舊商業街區功能轉換、業態升級、活力提升；
（五）盤活利用閑置低效廠區、廠房和設施，推動老舊廠區更新改造，加強工業遺產保護利用，植入新業態新功能；
（六）推進城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆整結合等方式，切實消除安全風險隱患，改善居住條件和生活環境；
（七）充分利用存量閑置房屋和低效用地，完善民生領域公共服務設施，推進適老化、適兒化改造，加快公共場所無障礙環境建設改造，因地制宜完善全民健身場地設施，科學布局新型公共文化空間，加強公共停車設施建設；
（八）加強韌性安全城市建設，推進城市燃氣、供水、排水、污水、供熱、供電等管線管網改造，完善城市防洪、防澇、防災等設施，推進海綿城市建設，提升城市安全水平和防范重大風險能力；
（九）推動城市發展綠色低碳轉型，推進城市生態空間修復和環境治理，推進城市綠環綠廊綠楔綠道建設，完善城市濱水空間、慢行系統，因地制宜建設社區公園和口袋公園；
（十）加強城市歷史文化保護傳承，推進歷史文化街區修復和不可移動文物、歷史風貌建筑修繕，加強城市更新重點地區、重要地段風貌管控，嚴格管理超大體量公共建筑、超高層建筑；
（十一）國家和本市規定的其他要求。
第二十一條 城市更新項目應當依法確定實施主體。
城市更新項目涉及單一物業權利人的，物業權利人自行確定實施主體；涉及多個物業權利人的，協商一致后共同確定實施主體；無法協商一致，涉及業主共同決定事項的，由業主依法表決確定實施主體。
為維護公共利益需要實施城市更新的，區人民政府應當充分征詢物業權利人、利害關系人的意見，依法采取公開招標等方式確定實施主體。
第二十二條 城市更新項目實施主體應當依據城市更新片區策劃方案，編制城市更新項目實施方案。
城市更新項目實施方案應當包括更新范圍、更新目標、更新內容、資金安排和項目經濟效益、社會效益、生態效益等分析，并明確土地和房屋產權取得方式、存量資源盤活措施、設計方案、建設計劃、運營管理模式等。
編制城市更新項目實施方案，實施主體應當與相關物業權利人進行協商，征求項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府以及有關單位和利害關系人的意見。
第二十三條 區住房建設部門會同有關部門對城市更新項目實施方案進行審查，指導實施主體修改完善后報區人民政府審定。涉及存量資產盤活、城市歷史文化保護傳承、生態系統修復和道路交通等內容的，區人民政府應當征求市發展改革、財政、規劃資源、住房城鄉建設、文化和旅游、生態環境、公安等部門的意見。
涉及本市重大城市更新項目的實施方案，由市住房城鄉建設部門組織有關市級部門審核后，報市人民政府審定。
第二十四條 實施主體應當按照城市更新項目實施方案開展城市更新，依法辦理相關手續。城市更新項目實施方案已包含相關審批內容且符合要求的，有關部門應當按照優化營商環境的要求，進一步簡化審批材料、縮減審批時限、優化審批環節，提高審批效能。
第二十五條 城市更新項目需要對房屋所有權人或者公有房屋承租人進行搬遷的，實施主體應當根據評估結果合理確定補償價格、與房屋所有權人或者公有房屋承租人充分協商，制定搬遷安置補償方案并簽訂協議。
搬遷安置協議簽約比例達到百分之九十以上的，實施主體與未簽約的房屋所有權人或者公有房屋承租人可以向區人民政府申請調解。調解不成且項目實施涉及法律、行政法規規定的公共利益，確需征收房屋的，區人民政府可以依法對未簽約的房屋實施征收。
被征收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區人民政府依法申請人民法院強制執行。
第二十六條 實施主體應當加強城市更新項目質量安全管理，建立質量安全管理制度，完善質量安全管理體系。涉及既有建筑結構改造或者改變建筑設計用途的，應當按照有關規定開展質量安全檢測，制定建筑安全加固改造方案，采取有效措施提升整體抗震、消防等性能。
各有關部門應當加強城市更新項目質量安全監管，監督落實質量安全責任。
第二十七條 城市更新項目建設完成后應當依法組織竣工驗收。對于需要無償移交的基礎設施和公共服務設施等，有關部門和單位應當做好移交接收工作。
第二十八條 城市更新形成的不動產應當根據不同情形依法依規進行不動產登記。
城市更新形成的不動產兼容多種功能的土地和建筑物的，根據國家規定，對于可分割的可以探索按照不同宗地范圍、不同建筑區域或者樓層辦理分割審批、分區分層設權，對應辦理不動產登記。
城市更新項目存在立體開發的土地的，根據國家規定可以探索按照地表、地上、地下分層或者按照建筑功能分區辦理分割審批、分別設權，對應辦理不動產登記。
第二十九條 城市更新項目建設完成后，市有關部門和區人民政府應當強化城市更新項目后期運營的指導和服務。
老舊小區改造完成后，區人民政府及其有關部門應當完善小區長效管理機制，發揮街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會等的作用，注重引導居民參與和監督，共同維護更新改造成果。
第三十條 城市更新項目建設完成后，市有關部門和區人民政府應當按照職責分工，對城市更新項目實施的經濟效益、社會效益、生態效益等開展評估。
第四章 保障措施
第三十一條 市和區人民政府及其有關部門應當按照職責，制定完善城市更新政策措施和標準規范，保障城市更新有序實施。
鼓勵支持有關行業協會、企業參與制定城市更新相關標準和技術規范。
第三十二條 市和區人民政府應當健全多元化投融資方式，推進相關資金整合和統籌使用，在債務風險可控前提下，通過依法合規發行地方政府專項債券對符合條件的城市更新項目予以支持。
鼓勵各類金融機構在依法合規、風險可控、商業可持續的前提下積極參與城市更新，強化信貸支持。
鼓勵社會資本參與城市更新，推動符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金、資產證券化產品、公司信用類債券等。
第三十三條 鼓勵在城市更新活動中以加強保障民生和激勵公益貢獻為導向核定容積率，根據國家有關規定，在依法依規制定相關規則時可以探索以下情形：
（一）為保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施項目，以及老舊住宅成套化改造等城市更新項目，在對周邊不產生負面影響的前提下，其新增建筑規?？梢圆皇芤巹澣莘e率指標的制約；
（二）在規劃條件之外，對多保留不可移動文物和歷史風貌建筑、多無償移交政府的公共服務設施等公益性貢獻，其建筑面積可以按照貢獻的相應建筑面積補足；
（三）為滿足安全、環保、無障礙標準等要求，對于增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，其新增建筑量可以不計入規劃容積率。
第三十四條 在不違反國土空間規劃且征得利害關系人同意的前提下，鼓勵依法整合利用邊角地、夾心地、插花地等零散用地，優先增加綠地、開敞空間、建設基礎設施和公共服務設施等公益性項目。
在城市更新中建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位等確實無法達到現行標準和規范的，在保障公共安全的前提下，根據國家有關規定，可以探索通過技術措施以不低于現狀條件為底線進行更新。
鼓勵在符合規范要求的情況下，開發利用地下空間，加強地上地下空間的統籌建設和復合利用。
第三十五條 城市更新中利用閑置用房等存量房屋建設公共服務設施以及運營國家支持發展產業的，在不改變用地主體和規劃條件的前提下，根據國家有關規定，可以享受按照原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。
第三十六條 城市更新涉及既有建筑和老舊街區改造利用的，應當符合法律法規和有關消防技術標準要求，確保消防安全。
既有建筑改造利用不改變使用功能、不增加建筑面積的，應當執行現行消防技術標準；確實無法執行的，可以通過采用新技術、新工藝、新材料等消防技術措施確保消防安全，但不得低于原建造時的消防安全水平。老舊街區改造利用可以采取設置小型消防站、微型消防站、優化消防給水設施、拓寬疏散通道、規劃臨時避難區域等措施，提升消防安全水平。
特殊建設工程符合規定情形的，應當依法依規開展特殊消防設計專家評審。
第三十七條 市住房城鄉建設部門組織有關部門和區人民政府開展城市體檢工作。市和區住房建設部門應當組織編制年度城市體檢評估報告，經同級人民政府審定后，報送上級主管部門。
第三十八條 本市加強房屋使用全生命周期安全管理，落實房屋使用安全主體責任和監管責任，加強房屋安全日常巡查和安全體檢，及時發現和處置安全隱患。
第三十九條 本市鼓勵具有專業能力的社會機構參與城市更新和城市體檢評估等工作，為城市更新工作提供專業技術服務。
本市鼓勵規劃師、建筑師、工程師等專業技術人員進駐社區參與城市更新，為社區居民提供技術咨詢服務。
第五章 監督管理
第四十條 市和區人民政府應當加強對本行政區域內城市更新的監督。市和區有關部門應當按照職責加強對城市更新項目實施過程和后期運營的監督管理。
第四十一條 對于城市更新中的違法行為，任何單位和個人有權向市和區人民政府有關部門投訴、舉報，市和區人民政府有關部門應當按照規定及時核實處理。
第四十二條 市和區人民政府及其有關部門在城市更新工作中不履行職責或者不正確履行職責的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十三條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。
第六章 附 則
第四十四條 本條例自2026年1月1日起施行。
